Colombia tiene serios problemas de informalidad en la tenencia de la tierra que siguen sin resolverse

El Departamento de Derecho de los Negocios del Externado, realizó el lanzamiento del libro: "La propiedad temporal sobre derechos en el sistema inmobiliario colombiano: Contraste y similitudes con los ‘estates’ del derecho anglosajón", de la docente Yesmina Morales Nemez.

Esta obra académica es una exhaustiva investigación de nuestra docente, en donde busca contribuir desde la academia a la solución de este tipo de dinámicas en nuestro país.

Este libro presenta y desarrolla la propiedad sobre derechos en inmuebles o «propiedad patrimonial» como una categoría autónoma, diferente al dominio civil, pero cobijada por la garantía constitucional de la propiedad del artículo 58 de la Constitución Política colombiana. A su vez, realiza un contraste detallado entre el sistema de “estates” de los Estados Unidos y el derecho inmobiliario colombiano, identificando en el proceso algunos elementos del derecho romano que están presentes también en el derecho anglosajón.

Oficina de Comunicaciones UEC: ¿Cuáles son los principales hallazgos de su investigación y que nos muestra el libro? En términos coloquiales, ¿Qué destacaría usted del texto?

Yesmina Morales Nemez: Considero que lo más importante de este libro es su utilidad desde el punto de vista práctico. Así entonces, invita a la formalización de derechos o de situaciones jurídico – patrimoniales existentes en la práctica en torno a los inmuebles, así como a la flexibilización y a un mayor dinamismo del sistema inmobiliario colombiano mediante el fomento a la creación y disposición de nuevos intereses en inmuebles por parte de los particulares diferentes a los tipificados como derechos reales, siempre y cuando se respete el bien común y se satisfagan los postulados constitucionales.

Lo anterior, para responder de manera particular a los problemas de la informalidad en la tenencia de la tierra que en Colombia aún sigue sin resolverse. Sus secuelas de tipo socioeconómicas se sienten en todos los sectores y, en especial, en las familias de campesinos y trabajadores agrarios que se ven excluidos del sector crediticio, así como en los índices de desplazamientos forzados y actividades ilícitas alrededor de las tierras rurales. Todo esto, genera inseguridad jurídica en la tenencia y desincentiva las inversiones en zonas rurales.  Adicional, se resaltan los problemas de la concentración de la propiedad rural, la problemática de la escasez de parqueaderos en las grandes ciudades y la infrautilización del tiempo de vida de los inmuebles, así como la inseguridad jurídica por parte de algunos inversionistas del sector inmobiliario. Por si fuera poco, también se tienen en cuenta los vacíos normativos que existen con respecto al incremento anual de la renta de locales comerciales cuyos efectos se hicieron sentir de manera especial en tiempos de pandemia.  Como resultado de todas estas problemáticas, se evidencia la necesidad de procurar nuevas opciones de negocios inmobiliarios para que los particulares podamos acceder más fácilmente a la propiedad sobre derechos en inmuebles, con la seguridad de que la titularidad podrá formalizarse con las garantías que corresponden a una propiedad constitucional.

OfiCom UEC: ¿Precisamente cuáles son los principales aportes del libro a nuestro sistema jurídico y a la materia?

YMN: Desde el punto de vista dogmático, se invita a un mayor desarrollo de la propiedad sobre derechos sobre inmuebles en Colombia y se brinda claridad en torno a la tradicional confusión que hoy todavía está presente en las altas cortes en el sentido de considerar que la propiedad es lo mismo que el dominio civil, de lo que se desprende que erradamente se considere, por ejemplo, que la propiedad es perpetua o se introduzcan figuras jurídicas que parecen novedosas como la renta vitalicia inmobiliaria (Decreto 1398 de 2020), pero que en el fondo no son otra cosa que transferencias o negocios en torno a derechos en inmuebles bajo la apariencia de un nombre diferente.

Otro aporte importante del libro consiste en poner de presente la necesidad de actualización del régimen inmobiliario colombiano, para que las normas, la doctrina, la jurisprudencia no sigan construyéndose sobre el tradicional derecho de dominio del artículo 669 del Codigo Civil, sino que comience a dársele la relevancia que merecen las nuevas situaciones patrimoniales en torno a inmuebles que vienen gestándose desde la autonomía privada, pero que lastimosamente carecen de la suficiente seguridad jurídica por los desafíos que presenta su formalización. También se propone la utilización de otros derechos de dominio diferentes a aquél que todos conocemos con vocación de perpetuidad. Así por ejemplo, es bien sabido que las nuevas generaciones prefieren viajar alrededor del mundo a comprar vivienda, especialmente, cuando no están ansiosos por tener hijos. Por otro lado, el arriendo se está volviendo la preferencia atendiendo a circunstancias como la inflación y la existencia de burbujas inmobiliarias que no prometen rentabilidad con el dominio sino que lo terminan convirtiendo en pasivo. El libro presenta entonces el dominio temporal, por el que ya no tendríamos que comprar para heredar a otros sino que podríamos comprar por un tiempo limitado o por mi tiempo de vida a un menor precio y si vendo por un periodo de crisis financiera temporal, ya no tendría que despojarme para siempre de mi dominio. Por su parte, también se propone el dominio de tiempo compartido como una alternativa viable para inmuebles sin destinación turística pero con gran demanda como es el caso de unidades de parqueadero en ciudades tan congestionadas como Bogotá.

OfiCom UEC: Aterrizando esta publicación a Colombia, ¿Cuáles son las principales diferencias o similitudes con el derecho anglosajón?

YMN: Resalto precisamente el valor agregado que posee la obra en tanto resulta ser el único libro en su clase que presenta un estudio serio de derecho comparado entre el sistema inmobiliario colombiano y los ‘estates’ del derecho anglosajón identificando aspectos comunes pero también sus diferencias, sin pretender un implante jurídico de las figuras anglosajonas.

Hoy más que nunca sentimos la influencia extranjera para hacer frente a las nuevas realidades y necesidades que ya no son solo locales sino también globales; como resultado, nos encontramos en el proceso algunos elementos del derecho romano que están presentes también en el derecho anglosajón, luego no debería sorprendernos que aún los ‘estates’ del sistema estadounidense presente infinitas similitudes con figuras jurídicas existentes en Colombia, como es por ejemplo la cláusula de reversión tan común en los ‘estates’ estadounidenses y presentes también, por ejemplo, en los negocios entre el estado colombiano y los particulares en la adjudicación de baldíos.

La invitación que se hace es a tomar conciencia sobre el hecho que ya reconocía muy bien en su momento del maestro Fernando Hinestrosa, en el sentido, de que somos propietarios de derechos en las cosas más que propietarios en las cosas, lo que no es nada diferente a la aproximación que observa también el sistema inmobiliario estadounidense. Así, sobre un mismo inmueble, somos varios los propietarios que podemos coexistir, todos merecedores de protección constitucional. Sin embargo, mientras la clasificación de derechos sobre inmuebles en Colombia continúa desdibujándose como una especie de desmembración de las facultades que concede el dominio a su titular, en los Estados Unidos la desmembración se hace con respecto a la duración del derecho que se ejerce entendiendo que los inmuebles tienen una mayor expectativa de vida que los seres humanos. Así entonces, con el trabajo se proponen nuevos tipos o especies de intereses patrimoniales sobre inmuebles entendiendo que el dueño puede disponer no solo de los poderes frente a la cosa sino del periodo de vida del inmueble, negociando incluso intereses futuros.

Sobre las demás conclusiones de este análisis de derecho comparado, se invita a leer la obra para encontrarse con el contraste que se realiza entre las figuras anglosajonas y algunas figuras afines del sistema colombiano.

OfiCom UEC: ¿Cómo está el sistema inmobiliario colombiano en materia de jurisprudencia?

YMN: En una palabra diría “DESACTUALIZADO”. Pesa al proceso de constitucionalización del derecho privado que se ha venido sintiendo en todas las esferas, las altas cortes, incluida la Corte Constitucional, de manera desafortunada todavía continúan aproximándose a la propiedad constitucional desde el dominio civil, siendo que debería ocurrir lo contrario. Así entonces, en el primer capítulo del libro se realiza un contraste entre el desarrollo de la codificación del derecho de dominio civil y la constitucionalización de la propiedad para poner de presente las diferencias entre uno y otro concepto. También se alude a la línea jurisprudencial de la Corte Constitucional en torno a la propiedad, se desarrolla su núcleo esencial y se desmienten mitos en torno al mismo derivado de esta confusión. No obstante lo anterior, el Consejo de Estado podríamos decir se encuentra un paso adelante en la medida en que ha venido reconociendo supuestos de expropiación de derechos o intereses sobre inmuebles en casos en que no existe expropiación del inmueble debiendo observarse las garantías constitucionales para la expropiación.

OfiCom UEC: ¿Cuál es el principal mensaje de este texto académico? En una frase podría resumir para el público en general, este libro.

YMN: ¡Es posible crear mediante contrato entre privados más derechos o intereses sobre inmuebles diferentes a los tipificados como derechos reales, como pueden ser el dominio temporal y de tiempo compartido. además, sobre estos otros derechos gozamos de las garantías de la propiedad constitucional del artículo 58 como es la de no ser expropiados o intervenidos en nuestra propiedad  sobre cualquier situación jurídico patrimonial en inmuebles que suponga aprovechamiento con exclusividad.